Ingatlan befektetés Budapesten
Ingatlan befektetés Budapesten
1. Milyen tényezők határozzák meg egy ingatlan értékét? |
||
1.1 Hasznosság alapú értékRégi ingatlanos mondás hogy egy ingatlan értékét három dolog határozza meg: a helye, a helye és a helye. Hogyan is lehet ezt az első ránézésre kicsit leegyszerűsített kijelentést apró pénzre váltani, értelmezni a saját ingatlanunkra? Például úgy, hogy az első helye a makro környezet, ahol az ingatlan elhelyezkedik, egy város vagy városrész. A második helye a szűkebb környezet, az utca, a társasház, a kert, a szomszédok. A harmadik helye pedig maga az ingatlan tájolása, mérete, alaprajza. Mindegyik szint más szempontból fontos az ingatlan használójának illetve leendő használójának. Ne felejtsünk el azonban egy fontos tényt! |
Az ingatlanunk minden egyes tulajdonsága más és más értéket képvisel mindenki számára. Például a szomszédban lévő óvoda egy kisgyermekes családnak áldás, viszont a nyugdíjas néninek szörnyű ricsaj forrása és sorolhatnánk a példákat tovább.Ez a megközelítés tehát alapvetően az ingatlan hasznosságából származtatja az ingatlan értékét.
1.2 Kereslet – kínálat alapú értékEgy másik fontos megközelítés a kereslet kínálat viszonya. Ez a ma legelfogadottabb klasszikus közgazdasági tétel azt mondja ki, hogy a kereslet és kínálat viszonya fogja a piaci árat meghatározni és pont az egyensúlyi áron, így az ingatlanét is. Azaz abszolút érték nincs! – legalábbis közgazdaságtani értelemben. |
Ezért helytelen az az állítás hogy az én ingatlanon ennyit és ennyit ér. Minden – az ingatlan is – annyit ér amennyit legalább egy vevő hajlandó megadni érte. Ezért lehet nyomott ára egy ingatlannak, ha a környéken nagyon sok hasonló eladó van és lehet kiemelkedően magas ára, ha a környéken egyáltalán nincs eladó ingatlan, de a kereslet jelentős.
1.3 Pénztermelő képesség alapján számított értékEz leginkább abban az esetben mérvadó amikor az ingatlant nem sajáthasználatra, hanem befektetésre vesszük. Ebben az esetben azt kell nézni, hogy milyen hozamokat tud az ingatlan bérbeadása vagy az esetleges értéknövekedése hozni számunkra. |
D5 Creation